Facture électronique et SCI : IR, IS, TVA, qui est concerné

Publié le 10 septembre 2026 · Mis à jour le 10 septembre 2026 · L'équipe Ma Plateforme Agréée

Une SCI est concernée par la facture électronique seulement si elle est assujettie à la TVA : SCI ayant opté pour la TVA sur des locaux professionnels, SCI louant des locaux aménagés ou meublés avec services, ou SCI exerçant une activité commerciale. Le régime fiscal, IR ou IS, ne change rien. Une SCI de location nue, sans option, n'a aucune obligation. Vérifiez votre cas avec le test Suis-je concerné ?, puis choisissez une plateforme dans la liste officielle si nécessaire.

Pourquoi IR ou IS ne sont pas le bon critère

La réforme de l'article 289 bis du code général des impôts vise les assujettis à la TVA. L'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés concernent le résultat de la SCI, pas ses opérations. Une SCI à l'IS peut être totalement hors TVA (location nue d'habitation), et une SCI à l'IR peut être assujettie (option pour la TVA sur des bureaux loués à une entreprise). La seule question à se poser est donc : la SCI réalise-t-elle des opérations soumises à la TVA ?

Les situations qui rendent une SCI assujettie

• Option pour la TVA sur des locaux nus à usage professionnel (article 260 du CGI) : la SCI collecte la TVA sur les loyers et devient assujettie.
• Location de locaux aménagés (bureaux équipés, locaux commerciaux avec matériel) ou location meublée avec prestations para-hôtelières : soumise à la TVA de plein droit.
• Activité de marchand de biens ou de construction-vente : activité commerciale soumise à la TVA.
• Parkings loués isolément : soumis à la TVA.

Dans tous ces cas, la SCI doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026 et émettre les siennes, avec e-reporting le cas échéant, à partir du 1er septembre 2027 (catégorie PME ou micro-entreprise pour la quasi-totalité des SCI).

Tableau récapitulatif

Ce qui change concrètement pour une SCI assujettie

Les loyers. Un loyer facturé à un locataire professionnel établi en France devient une facture électronique à partir du 1er septembre 2027 : elle doit être produite au format Factur-X, UBL ou CII et transmise via la plateforme agréée de la SCI vers celle du locataire, identifiée grâce à l'annuaire. Si le locataire est un particulier ou une entreprise étrangère, la SCI transmet un e-reporting selon la périodicité de son régime de TVA, généralement mensuelle au réel simplifié, entre le 25 et le 30 du mois suivant.

Les factures de travaux et de gestion. Depuis le 1er septembre 2026, les grandes entreprises et les ETI émettent au format électronique : un syndic ou une entreprise de travaux de cette taille adresse sa facture à la plateforme agréée de la SCI. Sans plateforme, la SCI ne reçoit pas la facture et ne peut pas récupérer la TVA correspondante dans les délais.

La gestion par le gérant. Beaucoup de SCI n'ont ni logiciel de facturation ni comptable salarié. Une plateforme agréée couplée à un compte professionnel, ou une plateforme gratuite orientée petites structures, suffit pour émettre quelques loyers par mois et recevoir les factures ; l'expert-comptable de la SCI utilise souvent lui-même une plateforme de la liste officielle.

Ce que risque une SCI assujettie qui ne fait rien

Les sanctions de l'article 123 de la loi de finances pour 2026 : 50 € par facture non émise au format électronique (plafond 15 000 € par an) et, sans plateforme agréée, mise en demeure de 3 mois puis 500 €, puis 1 000 € tous les 3 mois. Une SCI qui facture 4 loyers mensuels s'expose à 200 € par mois dès septembre 2027 pour le seul défaut d'émission.

Et si la SCI n'est pas assujettie ?

Rien à faire, et surtout rien à payer : aucune plateforme n'est nécessaire. Les artisans et prestataires continueront à adresser leurs factures par e-mail ou courrier ; de leur côté, ils déclareront l'opération en e-reporting comme une vente à un non-assujetti. Si la SCI opte plus tard pour la TVA, les obligations s'appliquent à compter de l'option.

Le cas des SCI avec plusieurs immeubles ou plusieurs locataires

Une SCI qui détient plusieurs immeubles dont certains sont loués avec TVA et d'autres sans est assujettie pour les premiers ; elle doit émettre des factures électroniques pour les loyers soumis à la TVA à des locataires professionnels français, et rien pour les loyers exonérés. La plateforme agréée permet de gérer les deux flux dans le même compte, mais il faut paramétrer correctement chaque bail. Les SCI qui facturent des charges refacturées (taxe foncière, entretien) à leurs locataires professionnels traitent ces refacturations comme des factures à part entière, avec le même format.

SCI et expert-comptable : qui fait quoi ?

Beaucoup de SCI assujetties confient leur comptabilité à un cabinet. Trois organisations sont possibles. Le cabinet émet les loyers depuis sa propre plateforme agréée pour le compte de la SCI, avec un mandat de facturation. La SCI émet elle-même depuis une plateforme couplée à son compte professionnel et le cabinet récupère les flux. Ou la SCI utilise la plateforme proposée par le cabinet, souvent un éditeur de la liste officielle, dans un espace client dédié. Dans tous les cas, le SIREN de la SCI doit figurer dans l'annuaire, et un seul destinataire de réception doit être déclaré pour éviter que les factures des fournisseurs n'arrivent au mauvais endroit.

Vérifier ses baux avant septembre 2027

Un bail commercial ou professionnel prévoit souvent les modalités d'envoi des quittances et factures de loyer. Avant la date d'émission obligatoire, relisez la clause correspondante : si elle impose un envoi papier ou par e-mail, prévoyez un avenant ou un simple courrier précisant que la facture sera désormais mise à disposition via la plateforme agréée, avec copie par le canal habituel pendant la transition.

Le même raisonnement vaut pour les associations : voir Facture électronique et association : êtes-vous concerné ?. Pour vérifier si un locataire ou un fournisseur a bien une plateforme, suivez comment vérifier l'inscription à l'annuaire.